Une fois votre futur logement neuf sélectionné, il faut le financer par l’obtention d’un prêt immobilier. Cette étape est souvent redoutée par les futurs acquéreurs, car elle peut déboucher sur un refus de la banque et remettre en cause tout le projet immobilier. Nous vous donnons 6 conseils à suivre pour obtenir votre crédit plus facilement si vous achetez un logement neuf.
L’achat d’un logement neuf sur plan ou VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) se finance différemment de l’achat d’un logement récent ou ancien. Si un prêt immobilier est nécessaire pour financer l’acquisition, il n’est pas débloqué en une fois au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire comme pour une vente traditionnelle.
Un bien en VEFA se finance au fur et à mesure de sa construction. Un premier versement correspondant à environ 5 % du montant total est versé au moment de la signature du contrat de réservation. Puis des appels de fonds interviennent à des moments particuliers du chantier :
À chaque étape, la banque débloque la somme correspondante. Cela entraîne le paiement d’intérêts intercalaires. À la différence des intérêts calculés sur le montant total prêté, les intérêts intercalaires ne sont calculés que sur la somme débloquée. Ils s’ajoutent aux intérêts « classiques ».
Faire une bonne estimation de votre budget est la première des étapes pour obtenir un crédit. Un achat dans le neuf ne nécessite aucun travaux. Il vous suffit donc d’additionner le prix de vente du bien convoité avec les frais de notaire qui représentent de 2 à 3 % du montant du bien neuf.
Pensez également à bien lister tous les frais annexes. Notamment si vous procédez à des travaux modificatifs acquéreurs (TMA). Les TMA consistent à demander au promoteur la modification des plans prévus pour personnaliser le futur logement (par exemple en changeant l’emplacement d’une cloison, en modifiant l’usage d’une pièce…). Certains TMA donnent lieu à un devis complémentaire dont il faut tenir compte pour élaborer votre budget.
Vous devez par ailleurs avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt. Pour cela, il vous faut calculer votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
C’est en analysant votre dossier qu’un organisme prêteur va accepter ou non de vous prêter de l’argent pour financer votre achat dans le neuf. Même si les banques prêtent assez facilement lorsqu’il s’agit d’une VEFA, il est préférable d’arriver avec un dossier de financement très bien préparé.
Pour cela, voici quelques points à respecter :
Il est également important d’avoir un profil emprunteur optimisé :
Un prêt immobilier « classique » peut être accompagné d’un ou plusieurs prêts aidés ou aides à l’achat. Un prêt aidé est strictement encadré par la loi et permet de financer une partie de votre achat immobilier dans le neuf. Il est soumis à conditions. Il en existe 3 sortes : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt à taux conventionné (PC).
Disposer d’un prêt aidé permet de solidifier la demande de prêt et d’augmenter la capacité d’emprunt.
Il n’y a aucune obligation légale de souscrire le prêt immobilier dans la banque où se trouve votre compte courant. Il est même recommandé de demander des simulations dans différents établissements financiers afin de faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre de crédit. Vous pouvez également faire des simulations sur plusieurs comparateurs en ligne ou passer par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier.
Si vous choisissez de prendre votre crédit immobilier dans une autre banque que votre banque d’origine, il vous faudra ouvrir un compte courant dans cet établissement pour y verser vos revenus et rembourser votre prêt.
Il est possible de prendre une assurance emprunteur différente de celle proposée par l’établissement prêteur si elle est plus avantageuse ailleurs. Là aussi, pensez à faire jouer la concurrence en demandant des devis dans plusieurs organismes. Une assurance emprunteur plus attractive vous permet d’économiser quelques milliers d’euros.
Un achat en VEFA est un processus assez long. Si vous êtes locataire, il peut être difficile de rembourser votre crédit en même temps que de payer votre loyer. De même, si l’achat sur plan est destiné à de l’investissement locatif, ne pas avoir de locataire vous empêche de rembourser le crédit grâce aux loyers perçus.
Pour ces raisons, il est possible de reporter les mensualités de son crédit dans une VEFA. En accord avec votre banque, vous pouvez demander à procéder à un remboursement partiel ou total. En cas de report partiel, vous payez chaque mois les intérêts du prêt. Le capital sera remboursé à la remise des clés. En cas de différé total, vous commencez à rembourser le prêt après la livraison du bien. Dans les deux cas, le paiement de l’assurance emprunteur et des intérêts intercalaires est dû.
