Quand signer l’acte authentique de vente pour une VEFA ?

Acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) signifie acquérir un logement qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Le logement vous appartient au fur et à mesure de construction. Aussi, en tant que futur propriétaire, vous vous demandez sûrement à quel moment vous devez signer l'acte authentique de vente chez le notaire ? Faut-il attendre la fin de la construction ? Est-ce possible avant la fin des travaux ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

La signature du contrat de réservation en VEFA

Définition

Dans une VEFA, le logement n’existe pas encore. Pour se protéger mutuellement, acquéreur et vendeur (le promoteur immobilier) signent un contrat de réservation, appelé aussi pré contrat ou avant-contrat. Cette étape correspond à la signature du compromis de vente lors d’une vente traditionnelle. Le vendeur réserve un logement à l’acheteur qui en deviendra propriétaire une fois sa construction terminée. L’acheteur n’est pour le moment que « réservataire ».

Engagement des 2 parties

Dans une VEFA, le contrat de réservation engage les 2 parties :

• Le vendeur s’engage à livrer un logement correspondant aux caractéristiques, au prix et à la date mentionnés sur le document.
• L’acheteur s’engage à acheter le bien décrit à la somme prévue.

La présence du notaire n’est pas obligatoire pour rédiger le contrat de réservation, mais elle est possible si vous souhaitez vous assurer du bon déroulé de la procédure.

Informations du contrat de réservation

Le contrat de réservation doit impérativement mentionner les informations suivantes :

• les coordonnées de l’acheteur et du vendeur
• l’adresse et la description précise du logement, de ses annexes, d’un espace extérieur, de ses équipements privatifs et collectifs, des éco matériaux utilisés pour la construction, la situation du logement dans l’immeuble et dans la résidence
• le prix de vente et les conditions de révision du prix
• le mode de financement avec les éventuelles conditions suspensives
• la date de signature de l’acte de vente chez le notaire
• le délai de rétractation pour l’acheteur et les modalités de remboursement du dépôt de garantie
• la date de livraison du logement
• l’assurance dommage-ouvrage et la garantie financière d’achèvement ou garantie de remboursement pour le promoteur

Dépôt de garantie

Lors de la signature du pré contrat, l’acheteur verse un dépôt de garantie réglementé :

• 5 % du prix de vente si le rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte de vente est prévu dans l’année
• 2 % du prix de vente s’il est prévu entre 1 et 2 ans
• Aucun dépôt de garantie s’il est programmé au-delà de 2 ans

Délai de rétractation

Un délai de rétractation de 10 jours débute dès la signature du contrat de réservation. Il permet à l’acheteur de renoncer à l’achat et de récupérer son dépôt de garantie sans avoir à se justifier. L’acheteur ne peut plus se rétracter passé ce délai.

La signature de l’acte de vente en VEFA

Conditions

La loi n’impose aucun délai entre le contrat de réservation et le contrat de vente en cas de VEFA. Toutefois, la signature de l’acte définitif devant notaire est impérative. Elle valide le transfert de propriété. Elle intervient généralement 2 à 3 mois après la signature du contrat préliminaire lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• Le promoteur a acheté le terrain sur lequel vont être construits les logements
• Le droit de préemption de la commune n’est pas exercé
• Le permis de construire est obtenu
• Les marchés de travaux sont signés avec les différentes entreprises

Mentions obligatoires de l’acte de vente

L’acte de vente reprend toutes les informations mentionnées sur le contrat de réservation :

• L’identité des 2 parties
• l’adresse du bien et sa description détaillée
• le prix de vente et les modalités de révision du prix
• le recours à un prêt immobilier avec condition suspensive si le prêt n’est pas obtenu
• la date prévue de livraison du logement et les pénalités de retard
• l’assurance dommages-ouvrage, la garantie financière d’achèvement ou de remboursement
• Le règlement de copropriété

Après relecture par le notaire devant l’acheteur et le vendeur, le document est signé par chacun.

Appel de fonds

Le contrat de vente est accompagné d’un échéancier qui prévoit l’échelonnement des paiements par l’acheteur à certaines étapes des travaux.

Ces appels de fonds ne peuvent dépasser les seuils suivants :

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations
• 70 % du prix total lorsque le logement est considéré « hors d’eau, hors d’air » c’est-à-dire quand il est étanche aux intempéries (les murs, la charpente et le toit sont posés)
• 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Les 5 % restants sont à régler à la livraison du logement et à la remise des clés à moins qu’ils ne servent de dépôt de garantie versé lors du contrat de réservation.

Frais de notaire

C’est à la signature de l’acte de vente que l’acheteur doit régler les frais de notaire réduits s’élevant de 2 à 3 % du prix de vente du bien.

Cas particulier en VEFA

Si vous achetez un logement en VEFA alors que le gros œuvre est terminé (toit, charpente, murs, menuiseries), il est possible de signer directement un contrat de vente chez le notaire sans passer par le contrat de réservation.

Vous disposez dans ce cas d’une période de rétractation de 10 jours qui débute à compter de la signature de l’acte authentique.