Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous êtes protégé par plusieurs garanties légales qui s’appliquent pour certaines dès la signature du contrat de réservation et pour d’autres jusqu’à dix ans après la fin de la construction. De quoi être serein pour vous lancer dans votre projet immobilier ! Nous vous détaillons les garanties liées à l’achat d’un logement neuf.
Il y a de nombreux bénéfices à acheter dans le neuf. En cas de contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), appelé aussi vente sur plan, l’acheteur est protégé par plusieurs garanties constructeur dès le début de la construction de son futur logement, et avant même qu’il ne lui soit livré. Le Code de la Construction et de l’Habitation impose au vendeur, c’est-à-dire au promoteur immobilier, de souscrire à une garantie extrinsèque. Elle existe sous deux formes.
En cas de défaillance du promoteur, elle garantit au futur propriétaire la livraison de son logement. Par défaillance, on entend toute situation dans laquelle le promoteur ne peut plus assumer le coût des travaux, qui entraînerait la fin du chantier et rendrait impossible la livraison du logement (difficultés financières, procédure de sauvegarde, redressement judiciaire).
Le vendeur doit donc souscrire cette garantie financière d’achèvement auprès d’un organisme financier tiers (société de caution, banque, établissement de crédit). En cas de problèmes financiers, l’organisme utilise cette « caution » pour financer la poursuite du chantier et permettre son achèvement comme prévu.
À la place de la garantie d’achèvement, le vendeur peut préférer une garantie de remboursement. Elle permet à l’acheteur d’annuler son achat en cas de défaillance et d’arrêt du chantier de construction. Cette garantie lui permet d’être remboursé des sommes déjà versées dans le cadre de sa VEFA.
La garantie extrinsèque souscrite par le promoteur doit être annexée au contrat de réservation et au contrat de vente.
Elle démarre à la réception du logement et dure pendant un an. Elle couvre tous les problèmes, défauts ou dysfonctionnements constatés dans le logement par le propriétaire :
L’article 1792-6 du Code civil précise que la garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise concernée à réparer à ses frais et dans les meilleurs délais le désordre constaté.
Quelques exemples de défauts couverts par la garantie de parfait achèvement : une fuite de robinet, un carrelage mal posé, un volet roulant défectueux, une petite fissure sur un mur intérieur, une prise électrique défectueuse, une fenêtre PVC alors qu’elle devait être en aluminium…
En revanche, la garantie de parfait achèvement exclut les cas suivants : les vices consécutifs à un défaut d’entretien, à une maladresse ou à un usage anormal, ainsi qu’à l’usure et à l’utilisation normale du bien.
Une fois la construction terminée, le logement livré et la remise des clés effectuée, de nouvelles garanties légales se mettent en place avec des délais différents.
La première d’entre elles est la garantie de bon fonctionnement. On l’appelle également garantie biennale. Elle est valable pendant deux ans à compter de la réception des travaux et concerne exclusivement les équipements dissociables et démontables livrés avec le logement.
Quelques défauts couverts par la garantie de bon fonctionnement : les équipements sanitaires, les tuyauteries, les appareils électroménagers, les luminaires, les appareils de chauffage, les portes, les fenêtres, les volets, l’interphone, la climatisation, les revêtements de sol ou muraux…
La garantie biennale ne s’applique pas en cas d’usage anormal ou d’utilisation non conforme des équipements.
Pour mettre en œuvre la garantie de bon fonctionnement, le propriétaire doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur.
La garantie décennale protège le propriétaire pendant dix ans de tout défaut constaté sur la structure du bien immobilier, qui affecte sa solidité, sa sécurité ou son usage. Cela concerne le gros œuvre, les fondations, le toit, la charpente, les murs, les escaliers, une terrasse et peut par exemple être une fissure sur la façade, un problème d’étanchéité, un risque d’effondrement du plancher ou du plafond, un dysfonctionnement du réseau électrique…
La garantie décennale est enclenchée dès l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé réception par le propriétaire au promoteur.
La garantie décennale est transmissible aux futurs propriétaires en cas de vente du bien pendant le délai de dix ans.
Elle permet au propriétaire d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre faisant intervenir la garantie décennale et nécessitant d’importants travaux. Avec la garantie dommages-ouvrage, les fonds sont libérés sans attendre qu’un tribunal statue sur la responsabilité de tel ou tel entrepreneur.
La garantie dommages-ouvrage démarre à la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la livraison du bien et se termine en même temps que la garantie décennale, c’est-à-dire neuf ans en tout.
Elle doit être souscrite par le promoteur auprès d’une compagnie d’assurance et avant le démarrage du chantier. Pour la déclencher, le propriétaire doit faire une déclaration de sinistre envoyée à l’assureur et au promoteur.
La garantie d’isolation phonique assure au premier occupant d’un logement neuf d’être protégé des nuisances sonores extérieures (bruits de rue) et intérieures à l’immeuble (voisinage, parties communes, équipements collectifs) pendant un an à compter de la réception du bien. En effet, en cas de VEFA, la réglementation NRA (nouvelle réglementation acoustique) oblige le promoteur à respecter des seuils acoustiques minimum durant cette période.
Il faut bien distinguer date de réception et date de livraison pour un logement neuf.
La réception du logement s’effectue entre le promoteur et le constructeur à la fin du chantier. Vient ensuite la livraison du logement effectuée entre le promoteur et l’acheteur.
Les garanties légales démarrent à compter de la date de réception du logement. L’acquéreur ne participe pas à la réception du bien, mais il peut demander une copie du procès-verbal de réception au promoteur afin de connaître la date effective de démarrage des garanties techniques de sa VEFA.
