Assez méconnu, le prêt achat revente est pourtant une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent acquérir un deuxième bien immobilier sans avoir vendu le premier, tout en ayant un crédit immobilier en cours. Il permet d’obtenir une avance de la banque pour financer l’achat d’un bien en regroupant les crédits en un seul. Zoom dans cet article sur tout ce qu'il faut savoir sur le prêt achat revente.
Un prêt achat revente permet aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier (une maison ou un appartement) d’acheter un autre logement, même si elles n’ont pas encore vendu leur bien actuel. Il est réservé aux secundo accédants qui ont un prêt immobilier en cours. Il sert de crédit de transition. Son taux d’intérêt est fixe.
Le prêt achat revente peut être utilisé par exemple pour financer l’achat d’un bien neuf dont le prix est plus élevé que la valeur du bien actuellement possédé. Il peut aussi servir pour une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement ou si vous avez un coup de cœur pour un logement sans avoir mis en vente votre logement actuel.
C’est une bonne alternative au prêt relais.
Le prêt achat revente cumule le capital restant dû de l’ancien crédit et le crédit du nouveau logement. Il n’y a plus qu’une seule mensualité.
C’est une avance octroyée par la banque pour une courte durée allant de 1 à 2 ans, voire 3 ans en cas de difficulté pour vendre le bien actuel.
Les intérêts d’emprunt, l’assurance du prêt et le capital sont remboursés dès le début du nouveau crédit sans attendre la mise en vente de l’habitation.
Le prêt achat revente n’a pas d’indemnités de remboursement anticipé. Vous le remboursez à votre guise dès que le logement actuel est vendu.
Un prêt achat revente se déroule en 3 étapes.
Avant d’accepter une demande de prêt achat revente, l’organisme prêteur a besoin d’une estimation de la valeur du bien à vendre. Il est donc conseillé de faire estimer votre logement par un ou plusieurs professionnels de l’immobilier.
70 à 80 % de la valeur du bien à vendre sera utilisé comme apport pour le nouveau prêt.
Elles varient selon les prêts bancaires et peuvent être élevées dans certains cas. Il peut aussi ne pas y en avoir.
La formule de calcul est la suivante :
Prix du nouveau bien + capital restant dû du 1er crédit + éventuelles pénalités de remboursement – avance du prêt achat revente (70 à 80 % de la valeur du bien estimé) – apport personnel
Exemple de crédit achat revente :
Votre logement actuel est estimé à 250 000 €. Il vous reste 50 000 € à rembourser sur votre 1er crédit. Vous disposez d’un apport personnel de 15 000 €. Vous souhaitez acheter un logement neuf affiché à 300 000 €. Les pénalités de remboursement anticipé sont de 1 500 € (3 % du capital restant dû soit 50 000 € / 3 % = 1 500 €). La banque prend en compte 70 % de la valeur du bien actuel (175 000 €).
300 000 (nouveau bien) + 50 000 (capital restant dû) + 1 500 € (indemnités remboursement anticipé) - 175 000 (avance sur prêt 70 %) - 15 000 (apport personnel) = 161 500 €
La banque peut donc prêter un crédit achat revente de 161 500 € pour le 2ème logement.
Lorsque le premier bien sera vendu, 70 % du montant de la vente remboursera l’avance faite par la banque. Les 30 % restants pourront être injectés dans le crédit actuel ou être conservés pour payer les frais de notaire, par exemple.
Cela donne lieu à une nouvelle négociation pour étaler ou réduire la durée du prêt, moduler la mensualité…
Le prêt achat revente possède de nombreux atouts pour les secundo accédants :
Le prêt achat revente présente toutefois quelques inconvénients :
Le prêt achat revente repose sur une mensualité unique. Le prêt-relais nécessite de rembourser plusieurs mensualités en même temps :
Le taux d’intérêt est moins élevé dans un prêt relais que dans un prêt achat revente. Toutefois, le cumul des 3 mensualités peut s’avérer plus lourd à rembourser.
Pendant le prêt-relais, seuls les intérêts et l’assurance du prêt sont remboursés. Le capital emprunté n’est remboursé qu’après la vente du bien.
Les banques sont frileuses à proposer le prêt achat revente à cause du montant élevé à avancer au client. Elles doivent donc être certaines que l’estimation du bien est correcte et qu’il va se vendre rapidement.
Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt achat revente, voici quelques astuces :
