Acquisition d’un bien neuf : 8 points juridiques à prendre en compte pour votre entreprise

Acquérir un bien neuf pour son entreprise est un projet de grande envergure qui demande de bien connaître le cadre juridique associé. En effet, avant de finaliser votre achat, il est primordial de maîtriser certains mécanismes légaux afin de sécuriser votre investissement et de vous prémunir contre les mauvaises surprises. Dans les lignes qui suivent, nous explorons les principaux aspects et points juridiques à prendre en compte pour que votre acquisition se déroule dans les meilleures conditions et que vous puissiez vous concentrer sur le développement de votre activité.

1. Choisissez le bon statut juridique pour votre acquisition

Le premier point à considérer concerne le statut juridique sous lequel vous allez détenir le bien neuf. Vous pouvez l’acheter à titre personnel, en nom propre, ou via une structure dédiée (SARL, SAS, SCI). Chaque formule possède ses avantages et ses inconvénients :

• Achat au nom de l’entreprise : Cette solution permet de faire entrer le bien dans le patrimoine de votre société et de le faire figurer à l’actif du bilan. Vous pouvez ainsi bénéficier de déductions fiscales (amortissements, intérêts d’emprunt) et renforcer la solidité financière de l’entreprise.
• Achat via une SCI : La Société Civile Immobilière est un outil de gestion et de transmission. Elle peut faciliter la gestion du bien et la répartition des parts entre associés. Toutefois, les règles fiscales et la responsabilité illimitée des associés sont des points à analyser avec soin.
• Achat en nom propre : Ici, c’est l’entrepreneur qui achète directement le bien, mais cette option peut présenter davantage de risques patrimoniaux, surtout si l’activité professionnelle est exercée au sein du local.

Avant de vous décider, il est recommandé de vous rapprocher d’un professionnel (expert-comptable ou avocat spécialisé) pour déterminer la forme la plus adaptée à votre situation. Pour approfondir ces points, vous pouvez consulter nos conseils experts.

2. Vérifiez la conformité administrative et urbanistique

Lorsque vous visez un local neuf, veillez à vérifier que les autorisations administratives nécessaires ont bien été obtenues et qu’aucune servitude ne vient restreindre l’usage du bâtiment :

• Permis de construire : Assurez-vous que le permis délivré correspond bien à la destination commerciale, industrielle ou tertiaire voulue pour votre entreprise.
• Règles d’urbanisme : Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le document d’urbanisme en vigueur pour vérifier la conformité du projet et vous assurer qu’aucune disposition n’empêchera l’exploitation de votre activité.
• Servitudes et restrictions : Il peut exister des contraintes légales (servitude de passage, protection de monuments historiques) ou contractuelles (servitudes de vue, de hauteur) dont vous devez avoir connaissance avant l’acquisition.

Vérifier ces éléments en amont vous évitera des complications ultérieures. Un notaire ou un avocat spécialisé pourra vous aider à analyser ces documents.

3. Les différents contrats liés à l’acquisition d’un bien neuf

Selon l’avancement du projet immobilier et le mode d’acquisition, plusieurs types de contrats peuvent être impliqués :

• Le contrat de réservation : Dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), vous signez un contrat de réservation qui mentionne les caractéristiques essentielles du bien, sa date de livraison prévisionnelle et le prix de vente.
• La promesse de vente ou le compromis : Il s’agit d’un engagement préalable entre le vendeur et l’acheteur définissant les conditions de la vente (prix, délais, clauses suspensives). Dans le cas d’un bien déjà achevé, on parle plutôt de compromis de vente.
• L’acte authentique : Il est signé devant notaire et marque la finalisation de la vente. Le transfert de propriété est effectif à cette étape, et c’est également à ce moment-là que s’appliquent les garanties légales du neuf.

Un conseil juridique est souvent indispensable pour éviter toute mauvaise surprise.

4. Les garanties légales inhérentes à l’immobilier neuf

Lorsque vous achetez un bien neuf, vous bénéficiez de plusieurs garanties légales :

• La garantie de parfait achèvement : Pendant un an à compter de la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés, qu’ils soient de nature esthétique ou structurelle.
• La garantie biennale : Pendant deux ans, elle couvre tous les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (volets, portes intérieures, équipements sanitaires, etc.).
• La garantie décennale : Cette garantie s’étend sur dix ans à partir de la réception de l’ouvrage. Elle couvre les dommages affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.

Ces garanties vous protègent contre les malfaçons et vices cachés. Assurez-vous de bien conserver tous les documents y afférents pour faire valoir vos droits si nécessaire.

5. Les obligations administratives et réglementaires

En tant que futur propriétaire d’un local professionnel, vous devez respecter certaines obligations administratives :

• Dès lors que vous devenez propriétaire, vous devez signaler la construction neuve à l’administration fiscale pour l’établissement de la taxe foncière.
• Selon votre activité, vous devez vérifier la conformité du local en matière d’accessibilité (personnes à mobilité réduite), de sécurité incendie et d’hygiène.
• Souscrire une assurance multirisque professionnelle est fortement recommandé pour couvrir la responsabilité civile de votre entreprise et protéger vos locaux.

6. Les frais et taxes associés à l’achat d’un bien neuf

Outre le prix de vente, l’acquisition d’un bien neuf pour votre entreprise implique divers frais :

• Les frais de notaire : Ils sont généralement réduits pour les biens neufs par rapport à ceux pratiqués pour un bien ancien, car ils sont principalement composés de taxes et contributions sur le bâti.
• La TVA : Dans le neuf, la vente peut être soumise à la TVA immobilière, dont le taux varie selon la nature et l’emplacement du bien. Veillez à vérifier si vous pouvez récupérer ou non la TVA en fonction de votre statut d’acheteur.
• La taxe d’aménagement : Elle est due lors de la délivrance du permis de construire et dépend de la surface taxable, ainsi que de la situation géographique.

Une bonne anticipation de ces coûts permet d’éviter de mauvaises surprises et de maîtriser votre budget global.

7. Les clauses de sécurisation et les conditions suspensives

Pour protéger votre entreprise, il est possible (et souvent recommandé) d’insérer des clauses suspensives au sein des compromis ou promesses de vente.

Voici quelques exemples :

• Obtention du financement bancaire : Si vous n’obtenez pas votre crédit, la vente peut être annulée sans pénalité.
• Obtention de certaines autorisations administratives : Permis d’exploiter ou tout autre document nécessaire à votre activité.
• Diagnostic technique ou expertise : Vous pouvez exiger la production de diagnostics et exiger la réalisation de travaux éventuels.

Ces clauses vous offrent une porte de sortie si des événements imprévus empêchent la finalisation de votre projet dans des conditions raisonnables.

8. L’importance de l’accompagnement professionnel

Pour mener à bien l’acquisition d’un bien neuf à usage professionnel, il est vivement conseillé de vous entourer de conseillers compétents : notaire, avocat, expert-comptable, assureur… Chacun d’eux peut vous apporter son expertise et vous éviter des écueils coûteux.

Une bonne préparation en amont et un accompagnement professionnel qualifié restent la clé pour mener à bien votre projet. Prenez le temps d’étudier chaque étape, de comparer les différentes options et de faire valider vos documents juridiques. Cette approche méthodique vous assurera un achat en toute confiance, afin de développer votre entreprise dans un cadre optimal, conforme à la législation en vigueur.

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