Vous pensez avoir trouvé le terrain idéal à acheter pour construire votre maison ? Vous devez désormais vous assurer de la faisabilité de votre projet pour éviter les mauvaises surprises éventuelles au moment de la construction. Pour vous aider, nous vous détaillons les huit démarches administratives à effectuer lors de l’achat d’un terrain à bâtir.
Cela fait partie des étapes clés pour trouver un terrain à bâtir. Le Plan Local d’Urbanisme fixe les règles d’aménagement et d’occupation des sols dans la commune et s’obtient en mairie.
Le PLU vous permet de savoir si le type de construction que vous envisagez est autorisé sur le terrain que vous convoitez.
À défaut de PLU pour les petites communes, c’est la carte communale qui définit les terrains constructibles ou non.
Il fait partie des critères pour bien choisir son futur terrain. Le certificat d’urbanisme mentionne les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Vous devez demander à la mairie le certificat d’urbanisme opérationnel. Il précise si le projet mentionné est réalisable au cours des 18 mois à venir et donne les contraintes architecturales. C’est un document indispensable pour déposer un permis de construire.
Le fait que le terrain soit constructible et qu’il y ait un certificat d’urbanisme ne garantit pas pour autant l’obtention d’un permis de construire.
L’étude de sol préalable est obligatoire depuis le 1er octobre 2020 et prise en charge par le vendeur si le terrain est situé en zone de retrait-gonflement des sols argileux. Dans le cas contraire, elle est facultative.
Toutefois, construire une maison sur un terrain inadapté (pente, cavités souterraines, calcaire, rocaille, argile…) peut entraîner des frais de réhabilitation très importants. Il est donc conseillé à l’acheteur de faire réaliser, à ses frais, cette étude de qualité des sols par un professionnel.
Les zones à risques (inondation, avalanche, glissements de terrain…) sont répertoriées dans le plan de prévention des risques naturels (PPRN) disponible en mairie.
En parallèle, le vendeur doit obligatoirement fournir l’état des risques et pollution (ERP) qui informe l’acheteur sur les dangers éventuels liés au terrain :
Vous pouvez aussi consulter tous ces risques sur le site Géorisques.
Si le terrain est viabilisé, il est déjà raccordé aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux usées). C’est le cas des terrains en lotissement.
Un terrain isolé (c’est le terme pour parler d’un terrain hors lotissement) est souvent non viabilisé. C’est à l’acheteur de prendre en charge les frais de raccordement. Il est conseillé de demander des devis auprès des fournisseurs.
Si le raccordement à l’assainissement collectif (tout-à-l’égout) est impossible, il est obligatoire d’installer un système d’assainissement individuel (fosse septique). À l’inverse, si le raccordement au tout-à-l’égout existe, vous avez l’obligation de vous y raccorder dans un délai de 2 ans.
Le cadastre recense les propriétés foncières avec leurs limites et leur superficie. Vous pouvez consulter le plan cadastral en ligne. Néanmoins, le cadastre doit être considéré comme une estimation.
Pour obtenir les limites juridiques de votre terrain, il est nécessaire de procéder à un bornage. Cette opération est effectuée par un géomètre-expert et permet de définir la surface constructible.
Quand il s’agit d’un terrain en lotissement, le bornage est déjà fait par le vendeur. Pour un terrain isolé, il est conseillé de le faire. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les propriétaires des terrains voisins.
Il est aussi important de vérifier si des servitudes existent :
Les servitudes peuvent figurer dans les documents d’urbanisme ou dans un acte notarié.
L’avant-contrat fait suite à une offre d’achat déposée par l’acheteur. Il prend la forme d’une promesse unilatérale de vente (signée uniquement par le vendeur) en cas de terrain en lotissement et tant que le vendeur n’a pas reçu le permis d’aménager par le lotisseur.
En cas de terrain hors lotissement, vendeur et acheteur signent un compromis de vente.
L’avant-contrat mentionne les informations suivantes :
Le droit de rétractation de l’acheteur ne s’applique pas en cas de terrain hors lotissement. Pour un terrain en lotissement, le délai de rétractation est de 10 jours.
Il est fortement recommandé de passer par un notaire afin d’inclure des conditions suspensives pour annuler la vente, par exemple dans les cas suivants :
Un acompte est souvent demandé lors de la signature de l’avant-contrat, entre 5 et 10 % du montant de la vente, et bloqué sur un compte jusqu’à la signature de l’acte de vente.
Des documents doivent être annexés au compromis de vente :
Lorsque tous les délais d’obtention sont écoulés et, après achèvement des équipements collectifs en cas de lotissement (eau, électricité, voirie), l’acte de vente authentique est signé chez le notaire. Il reprend toutes les informations de l’avant-contrat et déclenche le paiement du solde, la déduction de l’acompte et le paiement des frais de notaire. Le nouveau propriétaire se voit remettre son titre de propriété.
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