Vous voulez mettre votre logement en location, mais vous hésitez entre le louer meublé ou vide ? La Location Meublée Non Professionnelle permet aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf de dégager des revenus locatifs non imposables, à condition que cela ne soit pas leur principale source de revenus. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP dans l’immobilier locatif neuf.
Les avantages à investir dans l’immobilier neuf sont nombreux et le statut LMNP vous permet d’optimiser vos revenus locatifs. Voici les conditions à respecter.
Le statut LMNP ne s’applique qu’aux logements meublés, c’est-à-dire équipés de mobilier et d’appareils électroménagers. Le locataire n’a plus qu’à poser ses valises.
Un logement meublé doit donc impérativement comporter :
En plus d’être meublé, un logement éligible LMNP doit être neuf (c’est aussi possible dans l’ancien) et permettre au locataire de vivre décemment.
Sa superficie doit être supérieure à 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres et un volume habitable de 20 m3 minimum.
Le statut LMNP n’impose pas de zonage géographique. Le bien immobilier peut donc être situé n’importe où.
Les biens éligibles LMNP sont :
La location meublée non professionnelle ne doit pas être votre principale source de revenus. Vos revenus locatifs doivent donc être inférieurs à 50 % des revenus de votre foyer fiscal ou représenter moins de 23 000 € (charges incluses) par an.
Si toutefois vous remplissez ces deux conditions, vous basculez en statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui a ses propres conditions.
Les loyers perçus en LMNP sont considérés par l’administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisqu’il s’agit d’une activité commerciale. Ils n’entrent pas dans vos revenus fonciers, à la différence des revenus issus d’une location nue.
Le statut LMNP vous permet de choisir votre régime d’imposition pour l’adapter à votre situation personnelle et fiscale.
Ce régime, aux démarches administratives simplifiées, s’applique par défaut pour des revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an. Ce plafond est calculé sur une base de 365 jours, mais varie si l’activité commence plus tard dans l’année.
Il permet un abattement de 50 % des loyers perçus. Votre imposition est donc calculée uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs. En revanche, vous ne pouvez déduire aucune charge ni amortir votre bien. Le régime micro-BIC est à favoriser si vous payez peu d’impôts et que vous avez peu de charges.
Même si vous remplissez les conditions du régime micro-BIC, vous pouvez choisir le régime réel si vous le souhaitez.
Il s’applique par défaut aux revenus locatifs supérieurs à 77 700 € par an.
Vous pouvez néanmoins choisir ce régime, même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond. Il suffit d’en faire la demande à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année concernée par les loyers. Par exemple, pour les loyers de 2024, la demande doit être faite avant le 1er février 2024.
C’est le régime d’imposition choisi par la majorité des loueurs meublés, car il est souvent plus avantageux que le micro-BIC. Le régime réel permet en effet de déduire vos charges liées au bien immobilier (taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt, frais de notaire, frais d’expert-comptable…) et d’amortir votre bien, votre mobilier et l’électroménager, ce qui peut beaucoup réduire le montant imposable.
L’amortissement concerne la perte de valeur que subit un bien immobilier à cause de son utilisation et de l’usure du temps. Avec le régime réel, vous pouvez déduire un pourcentage d’amortissement chaque année. Toutefois, cela implique de produire une liasse fiscale. Aussi, il est plus prudent de vous faire accompagner d’un expert-comptable pour faire la déclaration et calculer l’amortissement.
En cas de revente du logement meublé donnant lieu à une plus-value, c’est le régime des plus-values applicable aux particuliers qui s’impose. Vous êtes exonéré d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux après 30 ans.
En LMNP, vous êtes soumis à l’IFI, si votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros. L’IFI remplace depuis 2018 l’impôt sur la fortune (ISF).
Un logement meublé situé dans une résidence de services vous permet de récupérer la TVA à 20 % lors de l’achat, sous conditions.
La procédure pour se déclarer au statut LMNP est très simple et rapide. Il vous suffit de créer un compte sur le site de l’INPI et de faire votre demande en ligne dans les 2 semaines qui suivent la date de mise en location du logement meublé.
Une fois votre demande enregistrée, vous recevez un numéro de SIRET.
