En tant qu’investisseur, la loi Pinel vous offre d’importants avantages fiscaux en échange de la location de votre bien sur une période fixe. Selon vos objectifs, qu’il s’agisse d’un revenu complémentaire, d’anticiper votre départ à la retraite ou de vous constituer un patrimoine, vous pouvez être amené à vendre votre logement locatif. Quelles sont les dispositions de la loi Pinel ? La revente est-elle possible avant la fin de la période d’engagement ? Comment vendre votre bien dans les meilleures conditions ? Nous vous expliquons tout pour réussir à revendre rapidement votre bien acquis en Pinel dans notre guide pratique.
La loi Pinel permet aux propriétaires qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes :
Les taux ont baissé au 1er janvier 2024. En 2023, ils étaient de 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.
Pour en profiter, les investisseurs doivent respecter les conditions suivantes :
La loi Pinel permet aux investisseurs d’acheter un bien sans apport initial puisque ce sont les loyers perçus et les déductions fiscales qui financent le prêt contracté pour l’achat.
Le dispositif Pinel s’arrêtera le 31 décembre 2024. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, il existe la loi Pinel Plus qui concerne les logements les plus écologiques.
Avec le dispositif Pinel, vous achetez un bien que vous placez en location pendant 6, 9 ou 12 ans en échange d’avantages fiscaux. Vous pouvez choisir la durée totale dès le début ou opter pour la période de 6 ans à laquelle vous ajoutez une période reconductible de 3 ans.
Revendre un bien Pinel avant la fin de la période d’engagement est bien sûr possible, mais à condition de rembourser à l’administration fiscale les réductions d’impôts perçues. Ce qui revient à annuler les avantages mêmes de ce dispositif.
Toutefois, il existe 3 cas particuliers pour lesquels la revente anticipée d’un bien Pinel est autorisée :
Si la période d’engagement est terminée et que vous souhaitez revendre votre bien acheté en Pinel, vous devez impérativement tenir compte des points suivants pour que l’opération soit avantageuse pour vous.
Il y a déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers (les loyers perçus) sur une année fiscale.
On entend par charges déductibles les charges liées à l’exploitation du bien que vous ne pouvez pas imputer à votre locataire : frais de gestion, charges de copropriété, frais de réparation et d’entretien, intérêts et frais d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière.
Si vous êtes en déficit foncier une année, il est interdit de revendre le bien Pinel jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit ce déficit foncier.
Par ailleurs, le déficit foncier peut donner lieu à une réduction d’impôt sous certaines conditions :
Il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel avec ceux du déficit foncier uniquement s’il s’agit d’un appartement ancien réhabilité (reconstruit à neuf). Cela ne s’applique pas aux appartements neufs.
La plus-value est la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien.
Si une plus-value est générée par la revente d’un logement Pinel, elle est soumise à un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières de 19 %.
Un abattement est appliqué à compter de la 6ème année de détention. Il est de 6 % par an jusqu’à la 21ème année. Il passe à 4 % à partir de la 22ème année.
La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Lorsqu’il met son logement Pinel en location, l’investisseur s’engage envers l’État, mais aussi envers un locataire. Le bail d’un bien Pinel est signé pour une durée de 3 ans reconductible. Pendant cette période, il est interdit de revendre le logement, à moins de le vendre loué.
En revanche, à la fin de l’échéance, vous pouvez mettre en vente le bien à condition de le proposer en priorité au locataire qui dispose d’un droit de préemption et de le prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail.
