Choisir le bon contrat pour vos locaux d’entreprise n’est pas un détail. La différence entre bail commercial et bail professionnel impacte votre durée d’engagement, votre capacité à quitter les lieux, l’évolution du loyer et, surtout, votre sécurité juridique. Décryptage.
Le bail commercial s’adresse aux activités commerciales, artisanales ou industrielles exercées dans un local où l’on exploite un fonds de commerce. Il déclenche automatiquement le « statut des baux commerciaux » (droit au renouvellement, révision triennale…). Il suppose notamment l’immatriculation du locataire au RCS ou au RNE selon l’activité.
Le bail professionnel vise les activités non commerciales (principalement les professions libérales). Il est plus souple mais n’offre pas la même protection qu’un bail commercial, notamment sur le renouvellement.
Un professionnel libéral et son bailleur peuvent convenir d’appliquer volontairement le régime du bail commercial à leur location professionnelle, si cela les arrange.
Un professionnel libéral et son bailleur peuvent convenir d’appliquer volontairement le régime du bail commercial à leur location professionnelle, si cela les arrange.
Durée minimale 9 ans, avec la fameuse résiliation triennale possible pour le locataire (au bout de 3, 6 ou 9 ans) en respectant un préavis de 6 mois (LRAR ou acte de commissaire de justice).
Durée minimale 6 ans, reconduction tacite pour la même durée. Le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au contrat qu’à l’échéance, avec préavis de 6 mois. Ces règles résultent directement de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
En pratique : si vous êtes en phase de lancement et souhaitez garder de la flexibilité, le bail professionnel offre une sortie plus simple. Si vous voulez de la stabilité longue durée et la protection du statut, le bail commercial est plus sécurisant.
Le cœur du bail commercial, c’est la propriété commerciale : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans. Si le bailleur refuse sans motif légal, il doit verser une indemnité d’éviction égale au préjudice subi par le locataire.
En bail professionnel, pas de droit au renouvellement et pas d’indemnité d’éviction : chaque partie peut notifier la non-reconduction à l’échéance en respectant le préavis de 6 mois.
Conséquence concrète : un commerçant installé en bail commercial est mieux protégé contre un départ forcé. Un libéral en bail professionnel priorisera plutôt la souplesse et le coût.
Le loyer se révise légalement tous les 3 ans (révision triennale). L’indexation peut suivre l’ILC (activités commerciales/artisanales) ou l’ILAT (activités tertiaires). L’ICC n’est plus l’indice de référence de la révision triennale/renouvellement, mais peut rester l’indice d’une clause d’échelle mobile si prévue au contrat.
Pas de révision automatique imposée par la loi. L’indexation dépend d’une clause contractuelle et s’appuie généralement sur l’ILAT ou l’ICC. En l’absence de clause, le loyer reste inchangé sur 6 ans.
À faire : sécurisez votre clause d’indexation dès la négociation. En bail pro, vérifiez bien l’indice retenu (ILAT/ICC) et sa pertinence au regard de votre activité.
En bail commercial, la clause de destination encadre précisément l’activité autorisée. Un changement d’activité (déspécialisation) obéit à des règles spécifiques. Pensez à négocier la latitude nécessaire si vous envisagez d’élargir votre offre demain.
Documents et annexes utiles (inventaire des charges, DPE, état des travaux passés et programmés…) sécurisent la relation et limitent les litiges. Là encore, anticipez dès la rédaction.
Pensez pratique : répartition des charges et travaux, plafonnement du loyer au renouvellement, indexation adaptée, destination suffisamment large, modalités de résiliation et de préavis (LRAR/acte).
En bail commercial, vérifiez les conditions de résiliation triennale. En bail pro, balisez clairement les conditions de sortie et le préavis.
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